张晓波 | 北京编外卫星城燕郊,全国去库存阵痛中的房产热(笔谈去库存二)

2016-02-22 张晓波 jingluewangkan jingluewangkan

关注经略网刊(微信ID: jingluewangkan)

与我们一起想象下一个五百年

转载请注明出处:经略 





北京编外卫星城燕郊,全国去库存阵痛中的房产热(笔谈去库存二)

 

张晓波/文





水银泻地一样均质化的救市政策,往往按下了葫芦又起了瓢,造成部分区域的过热甚至发烧现象。事实上,去库存更深远的本质,不是简单地把房子卖出去,而是要更长远地改变不同区域之间经济结构和产业的不平衡,让地方有更多的就业机会,从而改变过去十余年人口流动趋势。统而言之,解决房地产冷热不均,最终的办法,除了在政策上对冷热不均区域有所控制之外,应当引导产业布局。毕竟,居者有其屋的前提,是“房以人为本”,而“人以业为归”,这才是最为关键性的问题。

 




2015年,全国三四线楼市,哀鸿遍野。上一篇(点此阅读)中,笔者谈到连长三角经济非常发达的一些强县、强地级市,都在去库存面前,步履维艰。强者尚且如此,更不用说中西部那些人口严重外流,却楼盘遍地的地县级行政单位了。过去这个春节,来自中西部三四线城市库存高企,去化乏力的报道,遍布媒体、自媒体平台。



燕郊著名的楼盘路——燕顺路


尽管政策反复刺激,利率甚至降到新低,杠杆一再放大,全国二三四线城市,却深受高库存之累,房地产投资降速,房价疲软,去化周期依旧漫长。


但2015年,全国房地产,并不全然是水深火热,也有例外。在一线城市中,深圳楼市在2015年,领涨全国,楼市火爆异常,全年涨幅近40%,部分区域房价翻翻。在北京,尽管全年大盘面上,只有不到10%的涨幅,但西城区部分学区房,全年涨幅超过50%不在少数,10万一平早就不是传说了。同样,地处北京环京带中,三河市治下的燕郊与大厂回族自治县,全年涨幅也超过了50%。


燕郊高新技术开发区,这个按照行政级(副县级)勉强算五线的产房大户,在2015年年底,甚至出现了无房可售的怪象。同属廊坊的大厂回族自治县的楼市,甚至比燕郊还火爆,该县潮白新城(华夏幸福旗下一个占地8000亩的超级大盘)部分新房涨幅,在2015年3月至2016年2月之间,从6000元跳涨至15000元,直线上涨150%。


在全国一片救市难之中,楼市却呈现出两极分化的局面。一线城市、燕郊等少数楼市,反季节暴涨,与全国楼市去库存的基调,完全不搭,到底是什么原因造成的?人口的流动与重新聚集,资金不断向一些新的区域涌入,对全国去库存,究竟构成了何种挑战?


本文试图揭示一个问题,水银泻地一样均质化的救市政策,往往按下了葫芦又起了瓢。去库存更深远的本质,不是简单地把房子卖出去,而是要更长远地改变不同区域之间经济结构的平衡,让地方有更多的就业机会,从而改变过去十余年人口流动趋势。只有卖出去的房子有人住,有人继承,有人交易,这样的房地产市场,才有可持续性,地方政府的土地财政收益,才有稳定性与可持续性。

  

开发区,还是北京睡城?

 

2007年,经人推荐,我在燕郊买了房。彼时,燕郊这个名字,名不见经传,连一般北京人都不太清楚燕郊在哪儿。正如所有在燕郊买房人的经历一样,销售必定会告诉你这里过几年要划归北京,地铁就要修过来,如此等等。


买房八年过去了,我在这里生活了也七年了。燕郊终于没有划归北京。传说了十年通往燕郊的地铁,搭上了京津冀协同发展便车,在2015年,终于有了期待,发改委批示,北京地铁平谷线在燕郊设站。


七年时间,燕郊的麦田里,一座座高楼拔地而起。从一个安逸的镇,变成全国知名的房地产热门城市,北京的睡城,也就是这七八年间。我来燕郊的时候,燕顺路上,还到处的麦田,而今,成了高楼一条街。这条长达9公里的房产路,从南往北,楼盘数量不少于30个,居住人口不下于40万。


这里,是距离北京天安门直线距离三十公里的河北省廊坊市三河市燕郊开发区。这里,是全中国近十年来发地产开发速度最快,销售最为火爆的区域,没有之一。在燕郊,只要是个房子,不论是哪个开发商开发的,不论盖成什么模样,不论开发商是否改规划,不论业主是否维权,不论小区密度,不论夏秋暴雨道路洪水,燕郊所有的房子,都结结实实卖了出去。非但卖了出去,并且入住率相当之高,以至于无间断发往北京的公交,车车爆满,而燕郊市内堵车之严重,已成常态,不亚于北京。

 


燕郊开发区区位图

 

根据燕郊开发区官网提供的数据,燕郊开发区从1992年建区到2014年,22年间,户籍人口从3.5万上升到60万。实际上,这个人口数据仍然是严重被低估的,大量流动人口,包括建筑工人、随子女而迁移而来的老人、花样繁多的传销群居人员,并没有被统计进来,燕郊的实际居住人口,应当已经超百万。


人虽多,而燕郊的面积,却非常小,仅有105.2平方千米。人口密度,近乎每平方公里一万人。不考虑山地等复杂地形因素,燕郊的人口密度,与深圳相当,是香港的1.5倍,上海的两倍,北京的7.5倍。大概除了澳门之外,燕郊是全中国人口最密集的一个城市(镇?)。从人口数据与人口密度这两项数据,也可以看出过去十年时间,燕郊的房地产之火爆。


从人口角度看,地级市廊坊的行政管理体系,也形成了非常诡异的局面。从廊坊至燕郊的管理机制,是这样一个序列:市区人口50万的廊坊(地级市),管理着市区人口不到10万的三河市(政府所在地泃阳镇),三河市管着100万以上人口的燕郊镇。


非但行政体系吊诡,整个三河市的经济体系也头重脚轻。作为河北省少数进入全国百强县(2015年县域经济竞争力全国排名29)的三河市,实际上去掉全市其它部分,仅靠一个燕郊镇,它仍然可以排进百强,只不过位置后移十几名而已。


燕郊兴起,得益于上世纪八十年代至九十年代的央企转移到燕郊,冶金一局、中核、中海油等大国企分部,基本是在这个时间段迁移到了燕郊。崛起于燕郊的本地上市公司,有汇福粮油与福成五丰,这两家公司,在上世纪九十年代以食品起家,在2000年之后,开始涉足地产、金融、航运等等领域。除国企分部、本地巨头之外,汉王制造、神威药业、中兴通讯等企业,在燕郊也有分部或制造中心。


与长三角县市以私营企业为主、主要为劳动密集型企业不同,燕郊的企业,除了本地房企之外,主要为外来户,封闭性强,门槛高,少有对外招工的情况。由此,燕郊强势的本地经济,主要源头有三部分,一,土地财政收入;二,大企业利税;三,服务业。


但燕郊出名,不在于经济实力——这一点甚至根本不为人知,而在于燕郊是依附于北京的最为典型的河北睡城。进入2014年,京津冀协同发展作为一号工程推出,从都市报到央媒,甚至港媒与外媒,纷纷将燕郊作为京津冀协同发展的样板报道。2015年11月,燕郊发生田辛庄砍人事件,数十人持各类器械围攻村民,导致数人受伤。该事件涉及征地问题,事发地距规划的北京行政副中心所在地仅五公里之遥,影响相当恶劣,燕郊再度引起全国媒体追踪报道。关于燕郊地产十年发展背后各种违规操作,在此轮报道中,被翻了个底朝天。


毫无疑问,燕郊就是北京溢出效应下,野蛮生长出来的一个卫星城。但不同于环京华夏幸福大规模圈地开发只见住宅不见企业的“新城”,燕郊成长中很重要奠定石,其实不是房地产,而是上世纪八九十年代的央企外迁。甚至燕郊的部分路名,如冶金路、海油大街、汉王路、神威北路、神威南路、学院街,都以央企分部所在地、大企业所在地以及高校所在地而命名。


令人诟病的是,过去燕郊十年的发展中,尽管顶着国家级高新技术开发区的头衔,但是房地产却一枝独秀。睡城之名,尽人皆知。实际上,如果以国家级高新技术开发区的预期发展角度来看,过去十年,既是燕郊爆炸的十年,也是燕郊迷失的十年。在这里,几乎所有的项目,无论是高新技术、商业办公还是休闲度假,开发商最终都能通过各种各样的办法,将土地变性为住宅用地。十年之功,数十家开发商在燕郊这片热土上,建起了一百多个楼盘,也将一个高新技术开发区的核心地块位置,终于全部变成了睡城。

  

房产之城,无房!

 

房地产之所以能成为燕郊的支柱性产业,不在于燕郊开发商的精明,也不在于三河市在李刚担任市委书记时的腐败。其背后的决定性因素,在于北京对人口虹吸却无法安置,从而溢出到环京。


正是由于这个大的背景存在,北京市刚需,即便不发现燕郊,也迟早会发现大厂、香河这样的燕郊替代品。而廊坊的北三县,作为河北省嵌入在京津两大直辖市的一块飞地,其房地产价值,在北京人口膨胀过程中,很快就被发现了。尤其是燕郊,地理位置更加特殊。





我们首先关注北京市的人口增长。上图,是国家统计局提供的数据,截至2014年北京市总人口已达到2152万人。据北京市统计局数据显示:2014年末北京市常住人口2151.6万人,比上年末增加36.8万人。其中,常住外来人口818.7万人,占常住人口的比重为38.1%。


而据《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》发布,2015年末全市常住人口2170.5万人,比上年末增加18.9万人。常住外来人口822.6万人,占常住人口的比重为37.9%。2015年末全市户籍人口1345.2万人,比上年末增加11.8万人。


以2015年数据为基准,北京市在15年时间中,人口增长了806万,年均增长75万人。也就是说,过去十五年,北京市平均两年的人口增量,可以创造出3个廊坊市区(50万人)、1.5个保定市区(100万人)。截止2014年,杭州市人口为884万人,北京十五年间的增量人口,接近一个新杭州的体量。非但北京人口增长速度快,并且增长的体量,也十分巨大。


非但如此,北京市的人口统计中有不少人口,是没有被统计进去的。比如,居住在河北省燕郊开发区的这个四十万(非官方统计数据)跨省上班北漂,到底算不算北京市非常住人口?


燕郊到底有多少人口,燕郊历年的人口增长到底是多少,没有办法通过官方口径来统计,也就是说,但人口增量,必定与北京人口增长相关。较为官方的说法,是燕郊人口从2000年的5万人左右,上升到今天的户籍人口60万,常住人口100万。毫无疑问,只要北京对华北、东北人口虹吸不停止,高房价壁垒不破—也不可能破解,燕郊始终是北漂人口的一个选择。


2014—2015年,强势的京津冀协同发展战略展开,疏解北京市人口提上日程,但2015年北京的人口依旧是增长的。在疏解北京动物园服装市场、大红门服装市场等等高聚集人口商业区,打击地下室租房、群租房背后,人口依然增长,也说明扭转人口向中心城市流动趋势,相当艰难。


正由于承接北京溢出人口,所以在北京变大这个过程中,燕郊迅速膨胀。我们再强调一遍,就目前为止,燕郊主要是承接了北京溢出人口,而非产业。同样,燕郊也在政策层面,积极迎合北京溢出人口,比如买房送户口等,对于没有北京户口的北漂一族,是极具杀伤力的。北京户籍壁垒的存在,也导致大量人口不得不在环京寻求安居乐业之地。


由于三河市房产统计的不精确性,我们回顾燕郊房价历史,非常困难。十年时间,我们仅能知道一个燕郊房价上涨的大概。比如2014年,大家都认为燕郊的房价在下跌,但很多时候,这种下跌,用数据来表示,不明显,也不精确。


我们首先拿一份燕郊房价涨跌曲线图来看看2007—2013年燕郊房价变化。这是个长趋势图,大体是对的,但也存在细节方面的错误,比如2007年燕郊房价除个高品质楼盘,均价并没有上涨到5000元,而2013年燕郊均价,也未达到12000的高度。

 



这个长周期的表给我们一个最直观的印象,是从大趋势来看,燕郊的房价,始终上涨。2009年,因为各种利好刺激,也因为4万亿启动,全国各地都在涨房价,很非理性,大部分人买房,都是因为恐惧财富被蒸发,燕郊也不例外。2013年,北京房价迅猛上涨,燕郊水涨船高。


就全国而言,2010年之后,中国楼市的真正拐点,确实到来了。在中国绝大部分城市买房人,至今还没有解脱,甚至不乏有连续五年还在稳步下跌的楼市。现实很残酷,2010年之后,中国弱二线以下城市,非但房价下跌,并且开发体量进一步放大。


我们再回到这个图表中,我们能看到,燕郊楼市最明显的底部,是10年到12年。而且这个底部的周期是非常长的。从实际情况来看,这个时间段,也是燕郊楼盘大规模开发阶段。这个阶段,燕郊的房价,与全国大势吻合。但就一个城镇的房价来看,这个时间段燕郊的房价基数不低,基本能与中国东部一般地级市持平。


下图是云房数据提供的燕郊2013年10月到2015年5月的房价走势图。2013年至2014年年初,燕郊处在上升点位上,是2014年4月是个顶部。以2014年4月均价10500来看,燕郊的房价,已经达到一般省会城市的价格。




但这不是结束。从2015年5月开始,燕郊房价进入了快速上升通道。受京津冀协同发展政策利好,受北京市政府东迁影响,也受全国性救市政策影响,燕郊房价一手房从2015年5月均价一万左右,到2016年2月,均价已达到17000以上,一年时间,燕郊房价上涨70%。据和讯房产查阅,去年某国企开发商在燕郊拿下的住宅用地,楼面价已近万元,这也预示着燕郊房价仍有可能上涨。


截止燕郊在2015年底,全部一手房库存,已经降低到6000套。并且,燕郊几个新盘,几乎都处于停盘状态,偶尔开盘,也如挤牙膏一般只放出几百套房源而已。按照往年燕郊年均去化4—6万套新房的速度,6000套一手房库存,对于一个普通的县级市或许存在压力,但对燕郊来说,几乎就是过往一个季度的放量。实际上,燕郊已经进入了二手房时代。下面我们会谈到燕郊之所以新房断供的一些原因,并且,很有可能燕郊从此之后,会断了房地产的奶。


通过对于燕郊发展的短暂回顾,也通过对燕郊房价历史是回顾,我们可以看出燕郊的几个重要特性:


一,因地缘关系,燕郊房价与北京房价有紧密的相关性,燕郊跟随北京。




上图是燕郊房价与北京通州区房价的历史趋势图。总体来看,燕郊房价略等于通州的1/2。2015年,北京宣布通州将是新政府所在,通州核心区的房价直接蹿上3万以上,燕郊也跟着走上1.5万。


二,刚需与投资并存。由于北京严厉限购,而燕郊隶属河北,两地政策政策不一,北京限购,燕郊不限,北京物业与户籍不挂钩,燕郊一手房与户籍挂钩,使得燕郊楼市同时兼具居住与投资双重功能。并且,由于燕郊体量较小、二手房市场成熟,受政策影响,房屋买卖投机也多。


三,燕郊作为国家级高新技术开发区,最终却沦为以房地产为支柱性产业的北京编外睡城,严重偏离自身发展定位。过去十五年,尤其2004—2013年这十年间,燕郊的发展,完全处在野蛮生长之中,李刚担任三河市委书记时期,不作为、乱作为,随意规划、土地任意变更用地性质,燕郊地产的无序发展,更是走向了极端。


四,从历史房价来说,燕郊楼市对政策极其敏感,稍有风吹草动,楼市就上蹿下跳。这种政策性过敏体质,也是燕郊2015年房价暴涨的一个重要因素。


北京编外睡城燕郊,这是过去十五年一个国家级高新技术开发区的命运。我们希望燕郊将来,扭转偏向,重新走上一条健康的发展道路。从十八以来,高压反腐,已经起到作用。燕郊开发区在2014年之后,几无新的住宅用地供应,更无土地变性行为,从源头上切断了房地产的供应源头。由此,2015年房地产大热之后,房城已经无房可卖,市场几乎进入二手主导的形态。


但我们必须重新问一个问题,环北京,尤其是廊坊北三县的地产热,是全国去库存形态下的正常形态吗?


去库存战略之下,为何冷暖不均?

 

2015年,自3.30新政以来,去库存几乎是过去一年全国房地产的主题。政策这碗水,是端平的,如水银泻地,无差别地铺开。本文以燕郊为例,是希望为去库存提出一些政策均衡化方面的不同意见。


 



上图是中指数据2014/2015年全国百城房价统计数据的房价变化数据。从上图的数据来看,尽管2015年政策方面的利好大规模释放,比如五次降息、降低税费等等,但并没有扭转二三线城市房价总体下跌趋势,而全国四个一线城市北上广深的房价涨幅达到了17.20%。


中指数据的下图,更能看清一线城市房价变化。




从上图中指数据来看,2015年全国百城整体房价是上涨的,但是房价上涨主要是由于三个一线城市拉动,深圳38.65%,上海15.32%,北京9.17%,而广州实际上是下跌了2.35%。


为什么水银泻地一样的救市政策,并没有扭转全局,却造成了部分区域的过热甚至发烧现象?


毫无疑问,一线城市房产与其他城市房产的价值,在2015年是在不断扩大之中。2015年年中,中国股市由牛转熊、大量P2P宣告跑路、在存款利率对比CPI实际已经为负利率的的情境之下,投资者资金完全没有去处,大量避险资金试图进入一线城市。


而北京,是全国限购政策执行最为严厉的城市,满五年社保,通州宣布成为北京市新的副中心之后,更是进行了史无前例的严厉限购。由此,环京的燕郊、大厂等京津冀协同发展政策利好密集释放区域,成了避险资金大量进入的场域。笔者曾咨询燕郊本地房产业务的人员,除北京大量被溢出的刚需之外,大量寻求资金避险的非北京就业异地买房人,也开始意识到环京房产由于捆绑北京、享受京津冀协同发展利好的属性,在2015年开始进场买入。燕郊、大厂销售人员在朋友圈,经常晒出一人购买十几、数十套住宅,显然,这样的购房者并非北漂刚需,而是投资客。投资性需求,甚至是市场投机,从数据上难以统计,但可以从简单逻辑上判断,如果个人持有三套以上,或者同时买入三套,就已经超出了对正常的住房需求。笔者认为以下几点,是在全国救市一盘下必须要慎重考虑的。


一,鉴于资本的流动性,在政策层面,应有区隔对待。


2015年通州与环京楼市暴涨,其根本性的原因,当然是由于京津冀协同发展的推进,以及北京市政府将迁到通州这样的政策利好。但不可否认,这一轮房地产的暴涨,也存在炒作因素。正是意识到了通州与环京楼市的炒作风气,国务院副总理张高丽在2015年7月25日在调研中指出要“对重点地区要统一规划,强化土地供应管控,严格城镇开发边界”,并且严厉批评“防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。”随后,北京河北两地出台措施,调控房价。北京首先确定通州实行史上最严格的限购,简而言之,就是只允许通州人、满通州社保5年无房人才可买通州的房;河北省住建厅也在八月发文,要求环京住宅建设控制容积率,并清查腾退违规用地。


通州的炒作,被限购挡住了,但是环京的炒作,显然没有办法通过控制在建住宅容积率挡住。从控制炒作环京这一角度来说,是否应当对环京也进一步有所考虑?


笔者认为,对环京房价的控制,应从京津冀协同发展全局考虑。从2016年河北省发文对廊坊环京部分县域入籍政策即将调整来看,政府在这方面已有所考虑。但可惜的是,一部分真正有需求,并且户籍不在京的北漂人员,将被这一新政挡在门户。从政策层面看,应当在将来鼓励并允许有北京、环京连续社保、稳定就业的人员,在环京买房并落户,以使这批人老有所依,幼有所归。同时,应当限制非环京户籍人员在环京买房,抑制房地产投机性资本涌入。


二,从区域发展角度,应对环京有整体性规划。


去者不可追,来者尤可鉴。房地产开发,不可持续。环京被燕郊、华夏幸福旗下的孔雀城,以及其他大大小小的开发商包围,成为房地产开发热门区域,这是地产商追逐北京红利,也是北京人口溢出的表现。但,河北围绕北京修建一道城墙式的围城开发模式,违背京津冀协同的发展目标。既有可发,不可追回,那么将来怎么发展,必须有统一的管理与规划,规划一张图势在必行,并且越快越好。据已经公布的消息,京津冀已有规划一张图,但具体细节,并未公布。或许是考虑到投机性资本随政策游动,保密性势在必行。但从行政管理角度来说,既然已有规划,那么就应当切实执行,实行官员问责机制,实行严厉控制机制,势在必行。


三,应当从交易环节入手,控制环京房地产的交易频率,提高交易税费。


去库存,是2016年全国经济的重要方向,但怎么做到,环京只是一个例子,深圳、上海乃至于昆山,都在重新开始新一轮的地产暴涨,但这样暴涨,势必将进一步使资金流入到中心城市,而三四线城市的资产,越发贬值。买房人的心态,买涨不买跌,对于不断下跌的房产,根本没有购入的信心,救市也就越发困难。阻断资金不断涌入热点区域,是去库存战略必须有所考虑的。否则就是按下葫芦浮起瓢,政策指向全国一盘棋,而最终却变成强者恒强。


燕郊,是过去十五年房地产发展的一个极端例子,像这样的例子,全国并不少。只不过,兴起有别,命运也有别。但这样的“成功”案例,也仅仅是因为北京强势对人与资源的虹吸能力,没有北京,燕郊什么都不是。所幸的是,在京津冀协同发展布局之中,在高层的强势推进下,燕郊终于切断了住宅用地的供应。截断土地财政,一时之痛,然而有利于未来发展,重新布局。否则,我们不可能想象以过去十年的发展路线,燕郊,乃至于整个北三县,将成为彻头彻尾的房县。


曾经爆炒的资源性城市,内蒙古的鄂尔多斯、湖北的神木,在房地产开发过程中,现在成了不折不扣的鬼城,资源价格暴跌、人口流失、资本撤走,这样的烂摊子,恐怕没有十年八年,没有办法挽回败局。而部分本来产业不强的区域,如山东的济宁、江西的赣州,在整个房地产热中大规模开发,打造新城,用房地产汲取的土地财政换取一时的繁荣,终将祸及自身。


去库存战略,最终要面对的,不是库存本身,而是怎么面对产业的不均衡,就业的不均衡。统而言之,解决房地产冷热不均,最终的办法,除了在政策上对冷热不均区域有所控制之外,应当引导产业布局。人口不断流失区域的房地产,必然贬值,人口涌入区域的地产,必然升值。居者有其屋的前提,是房以人为本,而人以业为归,这才是最为关键性的问题。

 

(编辑/吴双)




觉得不错,分享给更多人看到

关于 jingluewangkan

《经略》电子杂志(jingluecn.com)的公众订阅号,推送每期杂志和简报

广告 也可以是生活的一部分

jingluewangkan 微信二维码

jingluewangkan 微信二维码